手遅れにならない適切な時期（放置したため、必要以上の経費がかかることのない時期）に計画的に行うことによるコストダウン。（計画修繕）

また、この計画修繕の中で、一定の時期に集約して行うことによるコストダウン
（足場を組む等を要する工事、或いは、集中する事により、経費を抑えることができる工事）
これにより、生涯の修繕経費の削減を図る。（大規模修繕計画）

設備関係の不備によるクレームの大部分が、浴室・給湯器・エアコンの故障・誤作動です。
器具には耐用年数があります。これを経過した器具は修繕の頻度は高くなります。
また、わずらわしいクレームに発展し、思わぬ出費が伴う場合が少なくありません。
小修理を繰返すより、一定時期に一括して交換する事はスケールメリット等により、
結局、コストダウンとなります。加えて、入居者の満足度も向上します。

１０年ひと昔と言われるように、人々の生活水準の向上により建物の居住性能が
対応出来なくなるもの。
生活様式の変化、家電製品の普及による当初の設備等の陳腐化。

年を経過することによって起きてくる建物を構成する各部材と、各種の設備
（給水・排水設備他）の痛み、老朽化。

コンクリ−ト中性化と、カブリ厚不足による鉄筋の錆の発生とコンクリ−トの剥離
（特に天井面、バルコニ−見付け部等に多い）

コンクリ−トの収縮（乾燥・温度変化）によるひび割れ。 （屋根パラペット廻り、バルコニ−廻り、開口部廻り等） 何らかの構造的原因によるひびの発生。 鉄筋露出との複合作用によるひび割れ。 コンクリ−ト打継ぎ部、コ−ルドジョイントが原因のひび割れ。

コンクリ−トに塗られたモルタルの浮き・剥離。モルタル面に 発生したひび割れよりの雨水の浸透などが原因となる。 部分的な浮き、更に進行すると、剥離・落下につながる。 タイルの浮き・剥離は、下地モルタルとコンクリ−トとの界面 剥離、モルタルとタイルの剥離がある。特に、深目地工法のもの、伸縮目地の少ないものでは、注意が必要。 （バルコニ−・庇等の見付け部、出隅のコ−ナ−部分等）

• 風雨の影響による経年劣化（汚れ、変色、退色）。
  特に、建物の突出部（バルコニー・庇・屋根パラペット）廻りの劣化が早い。
• 浮き・フクレ・剥がれ（下地材との付着力の不足、雨水の浸入等が原因）

• 塗装仕上げの鉄部・金物類では、風雨による塗膜の劣化と錆の発生。
• 塗替え時の旧塗膜状態や、錆止塗料との関係での新塗膜の剥がれ。
• コンクリ−トへの埋込部廻りの錆による劣化、雨水の浸透が原因となる
  （バルコニ−・開放廊下等手摺り支柱、手摺り等の取付け部）。
• 玄関扉・窓サッシュ類の建具関係の開閉不良、経年による傷み。
• 外壁・屋上廻りのエキスパンションジョイント、バルコニ−の金物の痛み。
• 外壁廻りに取り付けられた樋、スリ−ブ、換気フ−ド等の経年による傷み

• 露出アスファルト防水の場合は、表層のル−フィング材の経年劣化による傷みが出る （フクレ、割れ、口アキ現象）。
• ＰＣ工法の建物の屋根防水では、建設当初はＰＣ版ジョイント部の線防水のみのものもあり、この部位に経年による劣化が出る。
• パラペット立上り・天端廻りの防水層の傷み。屋根防水では比較的劣化の早い部位。
  但し、防水層の収まりと関係する。天端部に防水層のないものでは、天端部のコンクリ−ト、モルタルのひび割れに注意を要する。
• 役物（ＴＶアンテナ架台、通気管等）廻りに注意を要する。
• コンクリ−ト押さえ層のある防水では、コンクリ−トの収縮により押さえ層の暴れがでる。
  但し、これは防水層の劣化とは別の現象。

• 床コンクリ−トのひび割れ、床の水勾配の不良が上げられる。
  床のひび割れは原因が様々であり、これらの傷みは下階への漏水につながる。　
• 上げ裏の漏水のシミ、鉄筋爆裂現象。これらの現象は上階よりの漏水に起因している。
  漏水によるシミ、仕上げ材の剥がれ、更に進行すると周辺のコンクリートが剥落し、鉄筋が露出してくる。
• 階段床防水とノンスリップの傷み。ノンスリップの傷みは金物改修とも関連する。

バルコニ−・開放廊下廻りの傷みは、上階よりの漏水によるものがほとんどです。床防水が施されていないことから、また、防水モルタルではひび割れに対する追従性がないことから、下階天井面にシミ・仕上材の剥がれとなって表れてきます。 これらの傷みは建物の耐久性に悪影響を与えることから、外壁等の大規模修繕時に防水処理する必要があり、一般的には外壁改修に併せ、修繕周期を設定しています。

• 床防水の傷みによるもの、浴室出入口扉の立上り部廻り、タイル壁の目地廻りよりの漏水等。
• 塗ユニットバスのパネル接合部の劣化による漏水。
• 床排水器具廻りよりの漏水。（トラップ廻り、排水管の接続部廻り）