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FAQ

よくあるご質問

投資・収益物件の購入について
投資・収益物件の売却について
その他
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A. 投資・収益物件の購入について
  • 不動産の売却を考えていますがその流れを教えてください。
  • 当サイトの「購入の流れ」をご参照ください。
  • 不動産を購入する際の経費等は？
  • 代表的経費として以下のようなものがあげられます。
    概ね物件価格の７％とお考えいただくと良いでしょう。
    1. 仲介手数料
    2. 所有権移転登記費用
    3. 印紙税（売買契約書等の文書作成者に課税されます）
    4. 不動産取得税
    5 .ローン保証料・手数料
    6. 固定資産税・都市計画税の清算
    ※税務相談「不動産のご購入にかかる税金の概要」も合わせてご参照ください。
    　 また、かかる経費は物件によって異なります。
  • 不動産を買う時も消費税がかかるのですか？
  • 売主が課税の場合消費税がかかります。
    また、土地には消費税は課税されませんので建物価格×消費税率となります。
  • 仲介手数料はいくら払えばいいか？
  • 不動産売買の仲介手数料は、「売買価格×3.15%＋6万3千円」といわれますが、
    正確には次のように計算します。
    ・ 売買価格の200万円以下の金額×5.25%
    ・ 売買価格の200万円超400万円以下の金額×4.2%
    ・ 売買価格の400万円超の金額×3.15%
  • 不動産を購入する際の必要書類は？
  • 必要書類
    1. 実印 （共有者がいる場合は、共有者分も必要です）
    2. 印鑑証明書 （共有者がいる場合は、共有者分も必要です）
    3. 住民票 （現住所と登記上の住所が異なる場合）共有者がいる場合は、
    共有者分も必要です。
  • アパートを保有するとどんな経費がかかるのですか？
  • 物件によって異なりますが代表的なものを記載します。
    1. 固定資産税・都市計画税
    2. 管理会社に管理を依頼する場合、管理料
    3. 供用部分の清掃代
    4. 浄化槽の場合、年２回程度の清掃・メンテナンス料
    5. 供用部分（玄関・ローカ・階段等）の電気料・水道料
    6. 退室時のリフォーム代
    ※ 詳しくは弊社「賃貸物件サイト」も合わせてご参照ください。
  • アパートの管理を依頼する場合の管理の種類・形態と費用を教えてください。
  • 弊社では下記の管理システムを取り揃えています。
    1. 一般管理契約（家賃の2％）
    入居者間のトラブル、賃料の滞納、不良入居者への対応等様々な業務、更新業務、解約清算業務を大家様に代わり行いたします。
    2. 集金代行契約（家賃の4％）
    賃料の集金業務を代行いたします。月末までに一括集計して大家様の指定口座へ振込入金いたします。煩わしい賃料滞納者への督促業務を代行いたします。
    3 .集金保証契約（家賃の6％）
    滞納事故発生の場合にもその賃料を保証負担するシステムです。
    4. 一括借上契約（設定家賃の90％）
    大家様より弊社が一括借り上げいたします。大家様には弊社より一括借上契約により定めた定額の賃料が毎月支払われ、基本的な運営すべてを弊社が承わります。入居者の有無にかかわらず一定の収入を得られます
    5. オーダーメイドの管理契約
    弊社は大家様のより良いパートナーとして大家様のニーズにあった最適な管理手法を提供することをモットーに考えております。上記管理システムにかかわらずお気軽にご相談ください。
    ※詳しくは弊社「賃貸物件サイト」も合わせてご参照ください。
  • 金融機関の紹介を含め、購入の際の資金相談をしたいが？
  • 弊社では、購入時の物件毎の収支計画・資金計画を作成いたします。その資金計画を基に自己資金・借入金・返済期間・金利等の借入条件を勘案し最適の調達金融機関をご紹介いたします。
    ※詳しくは弊社「融資のご紹介」も合わせてご参照ください。
  • 借入返済の借入額と毎月の返済の目安を知りたい。
  • 下記に例を示し、その月返済額（元利均等）を1,000万当たりで記載します。
    参考にしてください。
    借入金 金利 借入年数 返済額/月
    1,000万 2.50% 10年
    		 94,270円
    1,000万 2.50% 15年
    		 66,679円
    1,000万 2.50% 20年 52,990円
    1,000万 3.50% 10年
    		 98,886円
    1,000万 3.50% 15年
    		 71,488円
    zz,000万 3.50% 20年 57,996円
  • アパートを中古で買った時に減価償却の耐用年数はどうやって求めるのですか？
  • 中古の建物の減価償却年数は次の式で求めます。
    耐用年数   新築の耐用年数−経過年数＋（経過年数×20％）
    （例）22年−15年＋（15年×20％）＝10年
  • アパートを購入すると相続税対策に有効だと聞きましたが、なぜですか？
  • 分かりやすく、相続遺産が現金の場合とアパートの場合とに比較して説明します。
    1.　 不動産の場合、土地は路線価で評価評価されます。また、家屋は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求めますが、現在この倍率は１．０倍とされており、したがって、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。この価格は実勢価格（実際に処分できる価格）よりも低いのが一般的ですのでその差額が相続税評価額を下げることになります。
    2.　 建物に入居者（占有者）がいる場合、借家権割合が減額されます。
    （東京都の場合30％の減額、地方によって違いがある場合があります）
    3.　 土地の評価額は貸家建て付け地の割合が減額されます。
    （約21％の減額、地域によって借地権割合が違いますので減額率も変わる場合があります）
    ※詳しくは「税務相談」をご参照ください。
  • 民間融資にはどのような商品があるのですか？
  • 下記のような商品があります。
    1. 銀行ローン
    特徴として住宅の融資条件が公的融資に比べ比較的緩やかであることです。一方で、借入者本人の返済能力についての審査が厳格でもあります。金利は変動型や、一定期間固定型など、さまざまな商品があります。金融機関は新しい商品を競って投入しています。
    2. 生保・信用金庫ローン
    銀行以外でも、生命保険会社や農協・信金など、住宅ローン商品を取り扱う機関はたくさんあります。都市銀行系列とは異なった金利体系の商品もあります。
    3. 協調融資
    公庫融資と同額まで民間ローンをあわせて借りられる商品です。
  • 重要事項説明書とは何ですか。またチェックするポイントは？
  • 説明項目は主に以下の通りです。
    A. 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
    1. 登記簿に記載された事項
    2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
    3. 私道の負担に関する事項
    4. 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
    E. 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
    F. 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
    G. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
    B. 取引条件に関する事項
    銀行以外でも、生命保険会社や農協・信金など、住宅ローン商品を取り扱う機関はたくさんあります。都市銀行系列とは異なった金利体系の商品もあります。
    C. その他の事項
    公庫融資と同額まで民間ローンをあわせて借りられる商品です。
    D. 区分所有建物（マンション）の場合
    1. 区分所有建物の「不動産の表示」
    2. 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
    a. 敷地に関する権利の種類及び内容
    b. 共用部分に関する規約等の定め
    c. 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
    d. 専用使用権に関する規約等の定め
    e. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
    f. 計画修繕積立金等に関する事項
    g. 通常の管理費用の額
    h. 管理の委託先
    i. 建物の維持修繕の実施状況の記録
  • 契約とはどんなものですか。
    また、どのような事項について契約書で取り決 めるのですか。
  • 契約書で取り決める主な事項は次のとおりです。
    1. 売買の目的物及び売買代金
    2. 手付金
    3. 売買代金の支払時期、方法等
    4. 売買対象面積等
    5. 境界の明示
    6. 所有権の移転時期
    7. 引渡し
    8. 抵当権の抹消
    9. 所有権移転登記等
    10. 引渡完了前の滅失・毀損等（危険負担について）
    11. 物件状況等報告書
    12. 瑕疵担保責任
    13. 設備の引渡し
    14. 手付解除
    15. 契約違反による解除、違約金
    16. 融資利用の特約
    17. 印紙の負担区分
    18. 管轄裁判所に関する合意
    19. 規定外事項の協議義務
    20. 上記の他に、必要に応じ、当事者間の合意により特約を設ける場合があります。
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A. 投資・収益物件売却について
  • 不動産の売却を考えていますがその流れを教えてください。
  • 当サイトの「売却の流れ」をご参照ください。
  • 不動産の売却を考えていますがまだ借入が残っていますが売却可能ですか？
  • 売却代金より経費等を引いた金額が借入残高より上回っていれば問題ありません。基本的に売却代金の決済と借入金雄の返済は同時に行いますので買主から受領した金額を借入金の返済に充当することになります。
    借入残債が売却金額を上回る場合は、売却代金では賄えませんので事前に不足額について資金調達を含めご相談いただくことになります。
  • アパートの売却を考えていますが入居者はそのままでいいのですか？
  • 入居者が居住中のまま売却可能です。原則、買主は売主と買主間で締結された賃貸借契約の内容を継承するこになります。従って敷金等の預かり金の授受も当然行います。
  • 不動産を売却する際の経費等は？
  • 具体的には以下のようなものがあげられます。
    仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。
    また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。
    物件によってその他の費用が必要となるケースがあります。
    1. 仲介手数料
    2. 抵当権抹消費用
    ローンの抵当権等が設定されているときには、借入金を全額返済し、抵当権の抹消登記を行います。
    3. 印紙税
    売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。
    4. 不動産譲渡所得にかかる所得税・住民税
    不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
    ※詳しくは「税務相談・不動産のご売却にかかる税金の概要」をご参照ください。
  • 仲介手数料はいくら払えばいいか？
  • 不動産売買の仲介手数料は、「売買価格×3.15%＋6万3千円」といわれますが、正確には次のように計算します。
    ・ 売買価格の200万円以下の金額×5.25%
    ・ 売買価格の200万円超400万円以下の金額×4.2%
    ・ 売買価格の400万円超の金額×3.15%
  • 不動産を売却する際の必要書類は？
  • 必要書類
    1. 権利証（不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です）
    2. 実印 （共有者がいる場合は、共有者分も必要です）
    3. 売主の身分を証する書類（運転免許証・パスポート等）
    4. 印鑑証明書 （共有者がいる場合は、共有者分も必要です）
    5. 固定資産税の納税通知書 （固・都税の年税額確認のため）
    6. 住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合、また共有者がいる場合は、共有者分も必要です。）
    7. 土地測量図面
    8. 建築確認済証及び検査済証
    9. 管理規約・使用細則
  • 売却していることを近所に知られたくありません。
    広告せずに売却することは可能ですか？
  • 広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもあります。
  • 査定価格はどのように算出するのですか？
  • 近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴（前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など）から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。
  • 査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか？
  • 売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。
  • 実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか？
  • 必ずしも査定価格である必要はありません。しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
    査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売却までに期間を要し結局、査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
    売り出し金額はよくご相談の上、決めることを勧めします。
  • チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか？
  • 原則は必要ありません。ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。
  • 夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？
  • 契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。よって、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。
  • 売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが？
  • 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
  • 権利証を紛失してしまいました。どうすれば良いでしょうか？
  • 権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。保証書の作成には時間がかかりますのでご注意ください。
  • 売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか？
  • 1.専属専任媒介契約型式
    依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
    2.専任媒介契約型式
    依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。宅建業者は、目的物件を前述の指定流通機構に登録します。
    3.一般媒介契約型式
    依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
  • 媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。
    それでも仲介手数料はかかりますか？
  • 媒介契約だけではかかりません。成約した場合にのみかかります。（成功報酬）
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A. 投資・収益物件売却について
  • 駅などからの徒歩時間は、どんな基準で決めているのですか？
  • 道路距離８０メートル毎に約1分と換算し、１分未満の端数は１分として切り上げて表示しています。
  • 世間で言われる土地の価格にはいろいな種類がありますがどう違うの？
  • 公表されている土地の価格には次のものがあります。
    公示地価（地価公示価格）
    一般の土地取引価格のために指標を与えて資するとともに、公共事業用地の取得価格算定の基準となるものが公示地価です。
    さらに適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土利用計画法に基づく土地取引の規制において、土地価格の算定の基準となります。
    土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての１月１日時点の正常価格を３月下旬に公表しています。
    都市部と周辺部に標準地を選び、１地点につき２人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価します。
    最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準といえます。
    基準地価（基準地価格）
    都道府県地価調査に基づく基準地価格が基準地価です。
    国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため国土利用計画法施行令第９条に基づいて、都道府県知事が毎年1 回、各都道府県の基準地について、不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを鑑みて７月１日時点の正常価格を９月頃に公表するものです。
    公示地価が都市計画区域内を対象にしているのに対し、基準地価は都市計画区域外の隣地なども含みます。
    調査は不動産鑑定士が行うので、公示地価と同様、土地取引価格の目安になっています。
    路線価（相続税路線価）
    公示地価、取引の実勢価格、不動産鑑定士による評価等を参考に、国毎年税庁が決定するのが路線価です。
    １回、１月１日時点での評価を８月頃に公表しています。
    公示地価の８割が目安で、主に相続税、贈与税、地価税を算定する基準となります。管轄税務署や国税局で閲覧できます。
    固定資産税評価額
    国の「固定資産評価基準」に基づき、各地方自治体により決定されます。
    公示地価の７割程度が目安であり、３年毎の１月１日に見直されています。
    固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用されています。
    市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧することができます。
    都道府県税事務所では、固定資産評価証明書を発行してもらうことができます。
  • 土地の広さの単位は？
  • １坪＝２畳（帖）＝３．３平米という関係になります。
    ○○平米×０．３０２５＝○○坪となります。
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